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- 所属分类：房地产经济、工业经济>>房地产经济
所属分类：房地产经济、工业经济>>房地产经济
书 名：房地产丛书--房地产项目成本控制
丛 书 名：房地产丛书
著 译 者：马都
出 版 社：中国建筑工业出版社
书 号：
ISBN 978-7-112-08443-2
图书编号：B10036746印刷日期：2006-09-01
出版日期：2006-09-01上架时间：2006-10-20
规 格：
平装32开,406页
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元
图书简介
房地产丛书--房地产项目成本控制一书由中国建筑工业出版社于2006-09-01出版。
本书分为上下两篇，上篇主要讲述了房地产项目成本开发的主要环节，阐述了房地产项目成本控制的主要原则、特点，房地产项目前期开发、设备材料的选择、会所建设管理、建安成本以及物业管理的控制等；下篇收集了作者策划和编写的项目成本控制的案例19例，具有极高的实践性和实用性。
前 言
房地产项目开发，英文名叫estate development project是指房地产开发经营的对象。我国自上个世纪80年代后期，十一届三中全会后，执行改革开放的政策，开始将过去计划经济时代的企业基建制度、福利分房政策逐渐过渡到房地产开发、市场商品房出让政策。十几年来仅商品房住宅的个人购买率从50%左右上升到如今的95%以上，仅城镇人口的居住面积已从人均8．3m2发展到15．6m2，大城市中的经济适用房每年以200～300万m2的速度投放市场，基本上解决了城市人口住房难的问题。但是目前房地产市场发展，也存在着许多问题：
一、由于十多年来，大、中、小城市，开发企业征地手续不完备，盲目占有土地，已造成近34．4％的耕地流失。国土资源部已明令，凡不符合审批手续的土地一律收回，确保我国16亿亩的基本农田，18亿亩的耕地红线不可逾越。
二、银行贷款制度不严，造成我国国有银行房地产贷款的纯坏账率已达5．6％，如计算可疑坏账率已达10．11％，远远超过国际标准。故2003年下达121文件及18号令，严格控制银行贷款。
三、2000年以后，全国大、小城镇均执行了宗地挂牌招标制度，引来了挂牌招标的熟地价猛涨，如上海、北京等城市，熟地价已达到建设成本的40％～50％，即便是地级城市涨幅也达到30％。从而导致开发企业的成本增加，刺激房价过快上扬。
四、开发方向偏离市场需求。一方面开发商由于种种原因囤积土地，从而迟缓了项目竣工面积的投放量，而另一方面开发商为获得30％以上的高额利润，尽量扩大别墅及高级公寓的开发量，以追求暴利。从而使广大市民低价位房屋的需求，难以实现。
鉴于以上种种情况，国家发改委、建设部对当前房地产市场采取一系列的措施。近期，温总理亲自主持的国务院会议公布了有针对性的六条措施，规范房地产市场。房地产企业必须规范自己的开发行为，以适应市场千变万化的需求，特别是严格控制项目的开发成本，从中取得合理合法的利润，才能适应当前形势。那么应该怎样控制成本呢?作者认为应该概括从以下几个方面着手：
1．选好待开发的地块，招标过程中不能盲目追高，以降低土地开发的成本。
2．待开发的建筑物性质应根据市场定性，避免脱离市场的需求，盲目追求高档产品，会造成后期资金回流困难。
3．建筑设计要合理，在户型、层高、通风、采光、单元面积比例等诸多方面满足使用者的需求，使之人性化。
4．小区规划设计，特别是会所设计、园林景观设计、市政系统设计，不仅影响开发成本，而且影响小区项目的卖点，要精心设计，合理安排。
5．项目建设施工要优化管理，杜绝浪费，注重节能和有效利用资源，通过资金合理使用等多种手段来降低成本，降低房价。
房地产企业在当前形势下惟一的出路，就是从诸多方面控制成本，降低房价，才能立于不败之地。当前的形势是房地产市场的由繁荣走向稳定的阶段，中国的房地产距平稳阶段，即人均35m2的水平，至少还要20年左右的时间。但在此阶段，绝不等于开发企业永谋暴利，那些无序管理的企业必然淘汰出局。
本书正是从以上诸方面来论述，希望通过作者的粗浅体会，给读者一些有益的提示。疏漏之处，敬请指正。
本书分为上下两篇，上篇主要讲述了房地产项目成本开发的主要环节，阐述了房地产项目成本控制的主要原则、特点，房地产项目前期开发、设备材料的选择、会所建设管理、建安成本以及物业管理的控制等；下篇收集了作者策划和编写的项目成本控制的案例19例，具有极高的实践性和实用性。
前 言
房地产项目开发，英文名叫estate development project是指房地产开发经营的对象。我国自上个世纪80年代后期，十一届三中全会后，执行改革开放的政策，开始将过去计划经济时代的企业基建制度、福利分房政策逐渐过渡到房地产开发、市场商品房出让政策。十几年来仅商品房住宅的个人购买率从50%左右上升到如今的95%以上，仅城镇人口的居住面积已从人均8．3m2发展到15．6m2，大城市中的经济适用房每年以200～300万m2的速度投放市场，基本上解决了城市人口住房难的问题。但是目前房地产市场发展，也存在着许多问题：
一、由于十多年来，大、中、小城市，开发企业征地手续不完备，盲目占有土地，已造成近34．4％的耕地流失。国土资源部已明令，凡不符合审批手续的土地一律收回，确保我国16亿亩的基本农田，18亿亩的耕地红线不可逾越。
二、银行贷款制度不严，造成我国国有银行房地产贷款的纯坏账率已达5．6％，如计算可疑坏账率已达10．11％，远远超过国际标准。故2003年下达121文件及18号令，严格控制银行贷款。
三、2000年以后，全国大、小城镇均执行了宗地挂牌招标制度，引来了挂牌招标的熟地价猛涨，如上海、北京等城市，熟地价已达到建设成本的40％～50％，即便是地级城市涨幅也达到30％。从而导致开发企业的成本增加，刺激房价过快上扬。
四、开发方向偏离市场需求。一方面开发商由于种种原因囤积土地，从而迟缓了项目竣工面积的投放量，而另一方面开发商为获得30％以上的高额利润，尽量扩大别墅及高级公寓的开发量，以追求暴利。从而使广大市民低价位房屋的需求，难以实现。
鉴于以上种种情况，国家发改委、建设部对当前房地产市场采取一系列的措施。近期，温总理亲自主持的国务院会议公布了有针对性的六条措施，规范房地产市场。房地产企业必须规范自己的开发行为，以适应市场千变万化的需求，特别是严格控制项目的开发成本，从中取得合理合法的利润，才能适应当前形势。那么应该怎样控制成本呢?作者认为应该概括从以下几个方面着手：
1．选好待开发的地块，招标过程中不能盲目追高，以降低土地开发的成本。
2．待开发的建筑物性质应根据市场定性，避免脱离市场的需求，盲目追求高档产品，会造成后期资金回流困难。
3．建筑设计要合理，在户型、层高、通风、采光、单元面积比例等诸多方面满足使用者的需求，使之人性化。
4．小区规划设计，特别是会所设计、园林景观设计、市政系统设计，不仅影响开发成本，而且影响小区项目的卖点，要精心设计，合理安排。
5．项目建设施工要优化管理，杜绝浪费，注重节能和有效利用资源，通过资金合理使用等多种手段来降低成本，降低房价。
房地产企业在当前形势下惟一的出路，就是从诸多方面控制成本，降低房价，才能立于不败之地。当前的形势是房地产市场的由繁荣走向稳定的阶段，中国的房地产距平稳阶段，即人均35m2的水平，至少还要20年左右的时间。但在此阶段，绝不等于开发企业永谋暴利，那些无序管理的企业必然淘汰出局。
本书正是从以上诸方面来论述，希望通过作者的粗浅体会，给读者一些有益的提示。疏漏之处，敬请指正。
图书目录 (可试读)
上篇 房地产项目成本控制实务
第一章 概述(3)
一、房地产开发成本的内容及分类(3)
二、房地产可控成本及税费(5)
三、房地产项目成本控制的特点(8)
四、房地产项目成本控制的原则(g)
第二章 房地产项目前期开发成本及控制(11)
一、开发宗地的选择(11)
二、挂牌招标的宗地(12)
三、基建用地转开发(12)
四、宗地选择的战略转移(12)
五、规划设计及方案设计(14)
第三章 设备选择(19)
一、锅炉(19)
二、分户热水地板采暖(21)
三、电梯(22)
四、空调(25)
第四章 装修选择(28)
一、建筑物的装修程序(28)
二、装修对建筑物的要求-(32)
三、装修的内容及价格(32)
四、装修成本控制(33)
五、多层住宅分次装修造价案例(34)
第五章 小区会所的经营与公益性配套的布局(40)
一、概述(40)
二、会所的意义(40)
三、会所项目简介(41)
四、会所的促销经营活动(43)
五、公益性配套内容(45)
六、会所及公益性配套的布局(45)
第六章 工程成本控制(47)
一、控制建安费的意义(47)
二、建安工程费用内容(48)
三、建安成本控制的原则(49)
四、按施工图控制成本支出(50)
五、建安费用分解的用意(50)
六、建安费用分解(51)
七、工程成本控制措施(53)
第七章 销售费用控制(57)
一、购房者行为要素及销售定位(57)
二、销售的主题及作用(59)
三、销售费用的成本控制(66)
第八章 物业经营管理与成本控制(67)
一、物业管理的概念(67)
二、物业管理前期介入的必要性(69)
三、物业管理公司的理财及成本控制(71)
四、物业管理资金的合理使用(77)
第九章 财务宏观控制(82)
一、税收概述(82)
二、税收制度(84)
三、营业税(88)
四、增值税(92)
五、城市维护建设税和教育费附加(93)
六、土地增值税(95)
七、房产税(98)
八、耕地占用税(100)
九、城镇土地使用税(101)
十、印花税(102)
十一、企业所得税(102)
十二、现金流量计划(104)
十三、合同洽商的费用支出(104)
十四、合理避税(104)
十五、合理蔽税(105)
第十章 房地产风险管理与成本(107)
一、房地产风险管理概述(107)
二、房地产经营管理中的风险(110)
三、房地产开发风险的控制(123)
四、房地产风险的转移(127)
五、房地产开发风险的自留(136)
六、房地产开发的风险分散(137)
七、房地产项目风险的定量分析(139)
下篇 房地产项目成本核算案例
案例一 南馆小区一区采暖、卫生用水成本分析(147)
案例二 地采暖费用的成本分析(151)
案例三 热力站的成本估算(151)
案例四 写字楼供暖及空调方式的比较(154)
案例五 南馆小区一区投资分析(157)
案例六 京洋大厦可行性研究报告(163)
案例七 莱太大厦投资分析(186)
案例八 新源大厦可行性研究报告(193)
案例九 马坡花园别墅可行性分析报告(221)
案例十 东四南大街综合楼及住宅楼四源费估算(241)
案例十一 红螺花园式酒店可行性分析报告(244)
案例十二 朝阳世纪花园可行性分析(257)
案例十三 皮件厂住宅小区可行性分析报告(285)
案例十四 鸿高花园小区投资分析(288)
案例十五 富华大厦可行性研究报告(299)
案例十六 科普公园项目建议书(317)
案例十七 花园东路牡丹电子集团写字楼评估报告(347)
案例十八 成寿寺经济适用房投资分析(358)
案例十九 新亚大厦销售策划(368)
第一章 概述(3)
一、房地产开发成本的内容及分类(3)
二、房地产可控成本及税费(5)
三、房地产项目成本控制的特点(8)
四、房地产项目成本控制的原则(g)
第二章 房地产项目前期开发成本及控制(11)
一、开发宗地的选择(11)
二、挂牌招标的宗地(12)
三、基建用地转开发(12)
四、宗地选择的战略转移(12)
五、规划设计及方案设计(14)
第三章 设备选择(19)
一、锅炉(19)
二、分户热水地板采暖(21)
三、电梯(22)
四、空调(25)
第四章 装修选择(28)
一、建筑物的装修程序(28)
二、装修对建筑物的要求-(32)
三、装修的内容及价格(32)
四、装修成本控制(33)
五、多层住宅分次装修造价案例(34)
第五章 小区会所的经营与公益性配套的布局(40)
一、概述(40)
二、会所的意义(40)
三、会所项目简介(41)
四、会所的促销经营活动(43)
五、公益性配套内容(45)
六、会所及公益性配套的布局(45)
第六章 工程成本控制(47)
一、控制建安费的意义(47)
二、建安工程费用内容(48)
三、建安成本控制的原则(49)
四、按施工图控制成本支出(50)
五、建安费用分解的用意(50)
六、建安费用分解(51)
七、工程成本控制措施(53)
第七章 销售费用控制(57)
一、购房者行为要素及销售定位(57)
二、销售的主题及作用(59)
三、销售费用的成本控制(66)
第八章 物业经营管理与成本控制(67)
一、物业管理的概念(67)
二、物业管理前期介入的必要性(69)
三、物业管理公司的理财及成本控制(71)
四、物业管理资金的合理使用(77)
第九章 财务宏观控制(82)
一、税收概述(82)
二、税收制度(84)
三、营业税(88)
四、增值税(92)
五、城市维护建设税和教育费附加(93)
六、土地增值税(95)
七、房产税(98)
八、耕地占用税(100)
九、城镇土地使用税(101)
十、印花税(102)
十一、企业所得税(102)
十二、现金流量计划(104)
十三、合同洽商的费用支出(104)
十四、合理避税(104)
十五、合理蔽税(105)
第十章 房地产风险管理与成本(107)
一、房地产风险管理概述(107)
二、房地产经营管理中的风险(110)
三、房地产开发风险的控制(123)
四、房地产风险的转移(127)
五、房地产开发风险的自留(136)
六、房地产开发的风险分散(137)
七、房地产项目风险的定量分析(139)
下篇 房地产项目成本核算案例
案例一 南馆小区一区采暖、卫生用水成本分析(147)
案例二 地采暖费用的成本分析(151)
案例三 热力站的成本估算(151)
案例四 写字楼供暖及空调方式的比较(154)
案例五 南馆小区一区投资分析(157)
案例六 京洋大厦可行性研究报告(163)
案例七 莱太大厦投资分析(186)
案例八 新源大厦可行性研究报告(193)
案例九 马坡花园别墅可行性分析报告(221)
案例十 东四南大街综合楼及住宅楼四源费估算(241)
案例十一 红螺花园式酒店可行性分析报告(244)
案例十二 朝阳世纪花园可行性分析(257)
案例十三 皮件厂住宅小区可行性分析报告(285)
案例十四 鸿高花园小区投资分析(288)
案例十五 富华大厦可行性研究报告(299)
案例十六 科普公园项目建议书(317)
案例十七 花园东路牡丹电子集团写字楼评估报告(347)
案例十八 成寿寺经济适用房投资分析(358)
案例十九 新亚大厦销售策划(368)
