所属分类
- 所属分类：房地产经济、工业经济
所属分类：房地产经济、工业经济
书 名：土地估价师实务手册
著 译 者：《土地估价师实务手册》编写组
出 版 社：机械工业出版社
书 号：
ISBN 7-111-19080-7
图书编号：B10035015印刷日期：2006-05-01
出版日期：2006-05-01上架时间：2006-06-22
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精装16开, 264页
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元
图书简介
本书对土地估价工作从基础理论到实践运作作了系统全面的介绍。在对土地价格、特点、种类以及地价评估原则介绍的基础上，阐述了土地使用权评估的理论基础，分析了影响地价的因素，重点介绍了我国土地分等，定级、估价的理论、程序与方法。此外，还收录了地价评估的相关法规等内容。
本书供从事土地估价人员阅读。
前 言
土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有近二十年的历史。在这二十年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。
2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，这个文件是国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构以来，经过多年的调查研究，在对我国社会中介行业发展现状和问题进行了客观分析的基础上出台的，文件指出了评估行业在社会主义市场经济活动中的重要地位和作用，同时也明确规定：根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要，设置注册资产评估师、注册房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师等六类资产评估专业资格，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这将进一步推进土地估价行业的规范发展。
针对目前我国土地估价行业的发展现状，为了配合全国土地估价师资格考试工作，我们编写了《土地估价师实务手册》。本书对土地估价工作从基础理论到实践运作作了系统全面的介绍。在对土地价格、特点、种类以及地价评估原则介绍的基础上，阐述了土地使用权评估的理论基础，分析了影响地价的因素，重点介绍了我国土地分等、定级、估价的理论、程序与方法，此外还收录了地价评估的相关法规等内容。
鉴于本书编者水平有限，难免存在疏漏及不足之处，敬请广大读者批评指正，以便再版时改进。
编 者
本书供从事土地估价人员阅读。
前 言
土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有近二十年的历史。在这二十年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。
2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，这个文件是国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构以来，经过多年的调查研究，在对我国社会中介行业发展现状和问题进行了客观分析的基础上出台的，文件指出了评估行业在社会主义市场经济活动中的重要地位和作用，同时也明确规定：根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要，设置注册资产评估师、注册房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师等六类资产评估专业资格，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这将进一步推进土地估价行业的规范发展。
针对目前我国土地估价行业的发展现状，为了配合全国土地估价师资格考试工作，我们编写了《土地估价师实务手册》。本书对土地估价工作从基础理论到实践运作作了系统全面的介绍。在对土地价格、特点、种类以及地价评估原则介绍的基础上，阐述了土地使用权评估的理论基础，分析了影响地价的因素，重点介绍了我国土地分等、定级、估价的理论、程序与方法，此外还收录了地价评估的相关法规等内容。
鉴于本书编者水平有限，难免存在疏漏及不足之处，敬请广大读者批评指正，以便再版时改进。
编 者
图书目录
1 土地及土地使用权评估 1
1．1 土地1
1．1．1 土地与土地使用权1
1．1．2 土地的特性2
1．2 上地使用权评估3
1．2．1 土地使刚权评估的目的4
1．2．2 土地使用权评估的基本方法4
2 地价影响因素与评估原则6
2．1 地价特点 6
2．2 地价的种类 7
2．3 地价影响因素 8
2．3．1 一般因素 9
2．3．2 区域因素11
2．3．3 个别因素12
2．4 土地估价的原则13
3 土地估价的理论基础 17
3．1 地租理沦17
3．1．1 马克思的地租理论17
3．1．2 西方古典政治经济学的地租理论19
3．1．3 现代西方经济学的地租理论20
3．2 地价理沦21
3．2．1 马克思主义的土地价格理论21
3．2．2 现代西方经济学的土地价格理沦22
3．3 区位理论24
3．3．1 屠能的农业区位论25
3．3．2 韦伯的工业区位论25
3．3．3 克里斯塔勒的中心地理论(城市区位论) 26
3．3．4 廖什的市场区位论28
4 城镇土地分等定级29
4．1 概述29
4．1．1 土地分等定级的含义和对象29
4．1．2 上地分等定级与土地估价的关系29
4．1．3 土地分等定级体系与方法30
4．1．4 土地定级原则32
4．2 城镇土地分等定级因素分析33
4．2．1 因素层次33
4．2．2 因素指标类型34
4．2．3 确定土地分等定级因素、因子的基本原则与方法35
4．2．4 因素因子权重确定38
4．3 城镇土地分等的程序与方法41
4．3．1 土地分等程序41
4．3．2 土地分等资料收集与调查41
4．3．3 土地分等因素因子分值计算42
4．3．4 土地分等对象的综合分值计算与等别初步划分45
4．4 土地定级的程序与方法46
4．4．1 土地定级程序46
4．4．2 城镇土地定级资料收集与调查47
4．4．3 因素分值计算48
4．4．4 单元划分及取样63
4．4．5 单元总分值计算与土地级别划分65
4．4．6 土地收益测算与级别确定68
4．4．7 考虑规划条件的城镇土地定级处理方法69
5 土地估价的基本方法73
5．1 收益法73
5．1．1 收益法的基本原理73
5．1．2 纯收益74
5．1．3 资本化率74
5．1．4 收益法的计算公式76
5．1．5 收益法的评估程序78
5．1．6 收益法的适用范围78
5．2 市场法79
5．2．1 市场法的基本原理79
5．2．2 市场法的计算公式79
5．2．3 市场法的评估程序8l
5．2．4 市场法的适用范围84
5．3 剩余法85
5．3．1 剩余法的基本原理85
5．3．2 剩余法的计算公式86
5．3．3 剩余法的评估程序87
5．3．4 适用范围 89
5．4 成本法89
5．4．1 成本法的基本原理89
5．4．2 成本法的计算公式90
5．4．3 成本法的评估程序90
5．4．4 成本法的适用范围92
5．5 路线价估价法92
5．5．1 路线价估价法的基本原理92
5．5．2 路线价估价法的计算公式93
5．5．3 路线价估价法的评估程序93
5．5．4 路线价估价法的适用范围94
5．5．5 路线价估价法的主要内容94
5．6 基准地价修正系数法95
5．6．1 基准地价修正系数法的定义95
5．6．2 基准地价修正系数法的基本思路95
5．6．3 基准地价修正系数法的特点与适用范围95
6 基准地价评估96
6．1 基准地价评估概述96
6．1．1 基准地价的含义和特点96
6．1．2 基准地价的作用97
6．1．3 基准地价评估的概念及原则98
6．1．4 基准地价评估的相关原理99
6．1．5 基准地价评估的思路和技术路线 100
6．2 基准地价评估的程序 102
6．2．1 确定基准地价评估区域 102
6．2．2 评估资料的调查与收集 102
6．2．3 用土地收益资料评估基准地价 105
6．2．4 运用市场交易资料评估基准地价 109
6．2．5 基准地价的确定 113
6．2．6 基准地价修正系数表的编制 113
6．2．7 基准地价更新 117
7 宗地地价评估 118
7．1 概述118
7．1．1 宗地地价的含义 118
7．1．2 宗地地价的特点 118
7．2 宗地地价评估的方法和原理 119
7．2．1 宗地地价估价的方法 119
7．2．2 宗地地价评估的一般原理 119
7．3 宗地地价评估的具体步骤 119
7．3．1 宗地估价业务的受理 119
7．3．2 拟定估价作业计划 123
7．3．3 收集资料、实际踏勘 123
7．3．4 分析整理相关资料 124
7．3．5 选定方法，试算价格 126
7．3．6 确定宗地估价结果 128
7．3．7 撰写估价报告书 129
7．3．8 送达估价报告书148
8 地价管理 149
8．1 地价管理概述 149
8．1．1 地价管理政策的概念 149
8．1．2 地价管理与地价评估的关系 149
8．1．3 地价管理的作用 150
8．2 我国目前主要的地价管理政策 151
8．3 建立健全地价管理制度 154
9 建筑物估价方法157
9．1 建筑物估价概述 157
9．1．1 建筑物估价的定义 157
9．1．2 建筑物估价的基本原理 158
9．1．3 影响建筑物价格的因素 158
9．1．4 建筑物价格的特点 158
9．1．5 建筑物估价中的几个概念 158
9．2 建筑物估价方法 159
9．2．1 重置价格折旧法 159
9．2．2 对照法 174
9．2．3 建筑物残余法 176
9．2．4 比较法 176
10 土地估价相关法规 178
10．1 中华人民共和国土地管理法178
10．2 上地利用年度计划管理办法191
10．3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 194
10．4 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定199
10．5 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 203
10．6 国家计委，国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知206
10．7 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法》的通知 207
10．8 国土资源部办公厅关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知 210
10．9 土地资产管理"十五"计划纲要218
附录224
附录A 基准地价有关调查表和工作表格224
附录B 全国新增建设用地土地有偿使用费征收等级划分 248
参考文献 265
1．1 土地1
1．1．1 土地与土地使用权1
1．1．2 土地的特性2
1．2 上地使用权评估3
1．2．1 土地使刚权评估的目的4
1．2．2 土地使用权评估的基本方法4
2 地价影响因素与评估原则6
2．1 地价特点 6
2．2 地价的种类 7
2．3 地价影响因素 8
2．3．1 一般因素 9
2．3．2 区域因素11
2．3．3 个别因素12
2．4 土地估价的原则13
3 土地估价的理论基础 17
3．1 地租理沦17
3．1．1 马克思的地租理论17
3．1．2 西方古典政治经济学的地租理论19
3．1．3 现代西方经济学的地租理论20
3．2 地价理沦21
3．2．1 马克思主义的土地价格理论21
3．2．2 现代西方经济学的土地价格理沦22
3．3 区位理论24
3．3．1 屠能的农业区位论25
3．3．2 韦伯的工业区位论25
3．3．3 克里斯塔勒的中心地理论(城市区位论) 26
3．3．4 廖什的市场区位论28
4 城镇土地分等定级29
4．1 概述29
4．1．1 土地分等定级的含义和对象29
4．1．2 上地分等定级与土地估价的关系29
4．1．3 土地分等定级体系与方法30
4．1．4 土地定级原则32
4．2 城镇土地分等定级因素分析33
4．2．1 因素层次33
4．2．2 因素指标类型34
4．2．3 确定土地分等定级因素、因子的基本原则与方法35
4．2．4 因素因子权重确定38
4．3 城镇土地分等的程序与方法41
4．3．1 土地分等程序41
4．3．2 土地分等资料收集与调查41
4．3．3 土地分等因素因子分值计算42
4．3．4 土地分等对象的综合分值计算与等别初步划分45
4．4 土地定级的程序与方法46
4．4．1 土地定级程序46
4．4．2 城镇土地定级资料收集与调查47
4．4．3 因素分值计算48
4．4．4 单元划分及取样63
4．4．5 单元总分值计算与土地级别划分65
4．4．6 土地收益测算与级别确定68
4．4．7 考虑规划条件的城镇土地定级处理方法69
5 土地估价的基本方法73
5．1 收益法73
5．1．1 收益法的基本原理73
5．1．2 纯收益74
5．1．3 资本化率74
5．1．4 收益法的计算公式76
5．1．5 收益法的评估程序78
5．1．6 收益法的适用范围78
5．2 市场法79
5．2．1 市场法的基本原理79
5．2．2 市场法的计算公式79
5．2．3 市场法的评估程序8l
5．2．4 市场法的适用范围84
5．3 剩余法85
5．3．1 剩余法的基本原理85
5．3．2 剩余法的计算公式86
5．3．3 剩余法的评估程序87
5．3．4 适用范围 89
5．4 成本法89
5．4．1 成本法的基本原理89
5．4．2 成本法的计算公式90
5．4．3 成本法的评估程序90
5．4．4 成本法的适用范围92
5．5 路线价估价法92
5．5．1 路线价估价法的基本原理92
5．5．2 路线价估价法的计算公式93
5．5．3 路线价估价法的评估程序93
5．5．4 路线价估价法的适用范围94
5．5．5 路线价估价法的主要内容94
5．6 基准地价修正系数法95
5．6．1 基准地价修正系数法的定义95
5．6．2 基准地价修正系数法的基本思路95
5．6．3 基准地价修正系数法的特点与适用范围95
6 基准地价评估96
6．1 基准地价评估概述96
6．1．1 基准地价的含义和特点96
6．1．2 基准地价的作用97
6．1．3 基准地价评估的概念及原则98
6．1．4 基准地价评估的相关原理99
6．1．5 基准地价评估的思路和技术路线 100
6．2 基准地价评估的程序 102
6．2．1 确定基准地价评估区域 102
6．2．2 评估资料的调查与收集 102
6．2．3 用土地收益资料评估基准地价 105
6．2．4 运用市场交易资料评估基准地价 109
6．2．5 基准地价的确定 113
6．2．6 基准地价修正系数表的编制 113
6．2．7 基准地价更新 117
7 宗地地价评估 118
7．1 概述118
7．1．1 宗地地价的含义 118
7．1．2 宗地地价的特点 118
7．2 宗地地价评估的方法和原理 119
7．2．1 宗地地价估价的方法 119
7．2．2 宗地地价评估的一般原理 119
7．3 宗地地价评估的具体步骤 119
7．3．1 宗地估价业务的受理 119
7．3．2 拟定估价作业计划 123
7．3．3 收集资料、实际踏勘 123
7．3．4 分析整理相关资料 124
7．3．5 选定方法，试算价格 126
7．3．6 确定宗地估价结果 128
7．3．7 撰写估价报告书 129
7．3．8 送达估价报告书148
8 地价管理 149
8．1 地价管理概述 149
8．1．1 地价管理政策的概念 149
8．1．2 地价管理与地价评估的关系 149
8．1．3 地价管理的作用 150
8．2 我国目前主要的地价管理政策 151
8．3 建立健全地价管理制度 154
9 建筑物估价方法157
9．1 建筑物估价概述 157
9．1．1 建筑物估价的定义 157
9．1．2 建筑物估价的基本原理 158
9．1．3 影响建筑物价格的因素 158
9．1．4 建筑物价格的特点 158
9．1．5 建筑物估价中的几个概念 158
9．2 建筑物估价方法 159
9．2．1 重置价格折旧法 159
9．2．2 对照法 174
9．2．3 建筑物残余法 176
9．2．4 比较法 176
10 土地估价相关法规 178
10．1 中华人民共和国土地管理法178
10．2 上地利用年度计划管理办法191
10．3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 194
10．4 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定199
10．5 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 203
10．6 国家计委，国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知206
10．7 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法》的通知 207
10．8 国土资源部办公厅关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知 210
10．9 土地资产管理"十五"计划纲要218
附录224
附录A 基准地价有关调查表和工作表格224
附录B 全国新增建设用地土地有偿使用费征收等级划分 248
参考文献 265
